השכרה או מכירה של נכס בארצות הברית עשויות ליצור חובות מס ודיווח פדרליות, מדינתיות ומקומיות. מי שמתגורר בישראל צריך לבדוק גם את חובותיו בישראל. שיעור מס יחיד או הבטחת ״חיסכון״ אינם מתארים את כל המצבים; התשובה תלויה בזהות הבעלים, בשימוש בנכס ובהכנסה בפועל.
בשלב הקנייה
בררו על שם מי יירשם הנכס, האם יש מימון, אילו עלויות סגירה משולמות ומה מס הנכס המקומי. בחירה בין בעלות אישית לישות משפטית אינה פעולה אוטומטית; היא עשויה להשפיע על דיווחים, אחריות, מימון ומכירה. יש לבחון אותה עם אנשי מקצוע המכירים את הדין במיקום הנכס ואת המעמד של הרוכש. אל תסיקו ממדריך כללי שחובה להקים LLC.
במהלך ההשכרה
שמרו חוזים, תשלומים, חשבוניות ותיעוד של הוצאות ותיקונים. IRS מפרטת סוגי הכנסה והוצאה מנכס מושכר, כולל דמי שכירות ששולמו מראש והבחנה בין תיקון לשיפור. אופן ההכרה בהוצאה, בפחת או בהפסד עשוי להשתנות לפי המקרה. עבור מי שאינו תושב ארה״ב לצורכי מס, IRS מסבירה כללים ייעודיים להכנסה ממקרקעין אמריקאיים.
במכירה
הכינו מראש מסמכי עלות הרכישה, שיפורים, הוצאות ומועדי בעלות. כללי FIRPTA עשויים להביא לניכוי במקור כאשר אדם זר מוכר זכות במקרקעין בארה״ב. ניכוי במקור אינו בהכרח המס הסופי; קיימים תנאים, חריגים ואפשרות לבקש אישור להפחתה. אין לקבוע שיעור או אופן דיווח בלי פרטי העסקה.
מה לשאול יועץ מתאים?
- מה מעמד המס של הבעלים בארה״ב ובישראל, והאם יש חובות דיווח בשתי המדינות?
- אילו רישומים וחשבוניות צריך לשמור עבור השכרה, תיקונים ומכירה?
- אילו מסים מקומיים או מדינתיים חלים על הנכס והפעילות?
- כיצד יטופלו מכירה, ניכוי במקור וזיכוי או מניעת כפל מס במקרה האישי?
המקורות נבדקו ב־3 באוקטובר 2026. כללים ושיעורים עשויים להשתנות, והמידע כאן אינו ייעוץ מס אישי. ראו גם מדריך ההשקעות ומדריך הסיכונים.