למה דווקא ארה"ב?
כל ישראלי בעל יכולות כלכליות בדק האפשרות לרכישת דירה בישראל.
בדיקה זו הביאה אותו להבין במהרה אודות המחירים הגבוהים עבור נכסים במצב בינוני ונמוך לבטח כשמדובר בנכסים במרכז.
בדיקה של נכסים בעלי ערך שווה בארה"ב מגלה תמונה שונה לחלוטין.
מחירי הדירות והוילות בארה"ב נמוכים ממה שאנו מכירים כאן בישראל. אחת הסיבות המרכזיות לכך קשורה למשבר שוק הנדל"ן האמריקאי והכלכלה בתקופתו של ברק אובמה כנשיא. מעבר לאותו משבר, ישנם שני גורמים נוספים התורמים למחירים נוחים אלו. האחד, שיטת הבנייה הנהוגה בארה"ב המוזילה משמעותית את ערכי הנכסים ותמחור הקרקעות שגם כן נעשה בשיטה שונה מישראל.
בארה"ב תהליך רכישת הדירה חל בצורה שקופה לחלוטין כשהנושא מוסדר משפטית וחוקית. משקיע אשר מתעניין בנכס יקבל אליו את כל המידע הרלוונטי באופן מוסדר באתרי אינטרנט ייעודיים לכך.
חשוב לא לטעות ולראות בממוצע הכללי של מחירי הנדל"ן כפרט מידע משמעותי וזאת בשל הסיבה שבמסגרת נתון זה נלקחים בחשבון אחוזות ודירות יוקרה. אם כך, למול העובדה שרוכש ממוצע אינו מעוניין ברכישה של אחוזות ודירות יוקרה, מומלץ להתייחס לנתונים ממוצעים של דירות ונכסים הנחשבים לסטנדרטיים.
כיצד משבר הנדל"ן של 2008 בארה"ב תורם למצב כיום?
על מנת להבין לעומק אודות שוק הנדל"ן בארה"ב חשוב להכיר בשינויים ובמגמות שחלו בו בשנים האחרונות ובתוכו את המשבר הכלכלי שעבר על המדינה בשנת 2008.
בשנים טרם המשבר עודדה הממשלה האמריקאית רכישה של דירות באמצעות תמריצים מהבנקים כשכמעט לכל דורש ניתנו תנאים נוחים מאוד לרכישה. כך עלה הביקוש לדירות בצורה רחבה ומשמעותית כששוק הנדל"ן במדינה נכנס לסחרור.
לא מעט אנשים קיבלו הלוואות מהבנקים בסיכון גבוה. הלוואות אלו ניתנו ללא ערבונות או ביטחונות מוצקים דיו אך בריבית גבוהה. במקרים רבים הערבון היחיד עבור הבנק היה הנכס עצמו אותו הבנק יוכל לעקל במקרה והקונה לא יעמוד בתשלומים.
על מנת לעמוד בביקוש הרחב הנפיקו הבנקים בארה"ב אגרות חוב המגובות במשכנתאות בריבית גבוהה. הבקרה על המשכנתאות הייתה מועטה ובסוף 2006 הבנקים הבינו את המציאות כפי שהיא – רוב רובם של המשקיעים לא יכלו לעמוד בהחזרי התשלומים והבנקים נאלצו לעקל הנכסים.
בהמשך מצאו עצמם הבנקים בעלים של נכסים רבים להם אין כל ביקוש. שוק הנדל"ן במדינה החל בתהליך מיתון והביקושים ירדו פלאים. הבנקים מצידם לא הצליחו למכור את הנכסים וזאת בכדי לשלם למשקיעי האג"ח.
בעלי הבתים עצמם העדיפו להשיב את הנכסים לבנק בשל כך ששווי הנכסים היה נמוך מערך המשכנתא שהיו אמורים לשלם. כל אלו הובילו חלק מהבנקים לפשיטת רגל ולירידה משמעותית במחירי הנדל"ן.
לאחר המשבר, משקיעים ברחבי העולם זיהוי את הפוטנציאל הזול שמסתתר בנדל"ן האמריקאי והחלו ברכישת נכסים להשקעה. במקביל, הקשיחו הבנקים במדינה את התנאים בקבלת משכנתאות ואף "הענישו" נוטלי משכנתאות אשר לא עמדו בהחזרים. אי לכך, אותו משבר הפך את הנדל"ן האמריקאי למבוקש מאוד מעבר לים.
מדובר במשבר שקשה להתאושש ממנו במהרה ובשנים האחרונות ישנה מגמה של עלייה במחירי הנדל"ן בארה"ב אך עדיין מדובר במחירים נמוכים ביחס למקומות אחרים בעולם ולבטח בהשוואה לישראל.
מהם המיסים והתשואות על הנכסים בארה"ב?
אחת מהנקודות המרכזיות שיש להכיר נוגעת לכך שמשקיעים מחו"ל הרוכשים נכס בארה"ב מעדיפים לעשות כך באמצעות חברה בע"מ אותם הם מקימים עבור הרכישה בלבד. הקמת חברה בע"מ מהווה הליך פשוט של מספר ימים ואינה מחייבת החזקה של גרין קארד או אזרחות אמריקאית.
רכישת נכסי נדל"ן במסגרת של חברה בע"מ בארה"ב מאפשרת להגן על נכסיו והונו של המשקיע, כשאת הנזקים והתביעות תספוג החברה עצמה. בנוסף לכך, תשלומי המיסים על חברות בע"מ נמוכים יותר למול השקעה פרטית בכל הנוגע למס על הרווח ממכירה בעתיד של הנכס.
גובה תשלומי המס בארה"ב שונה ממדינה למדינה אך שיטת המיסוי זהה יחסית. אם ובחרתם לרכוש נכס באמצעות חברה בע"מ התשלום על הקמת החברה יהיה בין 350 דולרים ל-1,200 דולרים. בדיקה מקדימה של הנכס באמצעות מפקח עירוני תביא אתכם להיפרד מעוד 300 דולרים נוספים.
אישור וביצוע העסקה חייב להיעשות תחת שירותיה של חברת טייטל, אשר מהווה גוף משפטי נטול פניות, כשזו בודקת את ההיסטוריה הפיננסית והמשפטית של הנכס עצמו בכדי לוודא תקינות ההליך. שירותי החברה הן בעלות משוערת של 400 דולרים. סגירת העסקה נעשית גם כן באמצעות חברת טייטל אשר דואגת לקשור את כל הקצוות בין כל הגורמים בעסקה.
חשוב להכיר בעבודה שיש גם לשלם מס עבור הנכס עצמו כשאת הארנונה משלם בעל הנכס ולא השוכר. מיסים נוספים הם מס פדרלי ומס מדיני על ההכנסות מהנכס – מיסים הנעים בין 10% ועד 35% מההכנסה השנתית על הנכס. עבור מי שלא גר במדינה סביר להניח שתצטרכו לעשות שימוש בשירותיה של חברת ניהול אשר תגבה מכם כ-8% עד 10% מגובה שכירות הנכס כשלרוב עלות זו מושתת על השוכרים.
הרווח מנדל"ן בארה"ב יכול לקבל ביטוי בשתי תצורות. הראשון, הנפקת רווחים מהשכרת הנכס והשנייה היא הרווח אותו תקבלו לאחר שתמכרו את הנכס שנים קדימה. למול העלייה המתמידה של השנים האחרונות בשווי הנכסים, הצפי הוא שרכישה של נכס כיום יאפשר לכם כמעט בוודאות למכור אותו ברווח משמעותי.
בהשוואה לשוק הנדל"ן בישראל לגבי אחוזי התשואה, ניתן להבחין שלמרות העלייה החדה והקבועה של מחירי הנדל"ן בישראל התשואה הגבוהה ביותר אותה ניתן לצפות היא של 6% כשבארה"ב היא יכולה להגיע עד לכדי 10%.
יתרונות ההשקעה בנדל"ן בארה"ב
ניתן בסופו של דבר להצביע על מספר יתרונות בהשקעה של נדל"ן בארה"ב.
- מדובר בתהליך שקוף ברמה גבוהה מצד כל הגורמים המעורבים.
- הנכסים האמריקאים זולים בצורה משמעותית לעומת אלו הישראלים וזאת בשל הסיבות אותם הזכרנו קודם. מעבר לכך מדובר בנכסים זולים משמעותית באזורים נחשבים ובנכסים ברמה בנייה גבוהה.
- הביקוש לשכירויות בארה"ב גבוה וזאת בשל תנאי המשכנתאות הקשוחים במדינה מצד הבנקים.
- מגמת עליית שווי ערכי הנדל"ן צפויה להמשיך בשנים הקרובות, כשהעלייה עדיין לא הביא את הנכסים להיות יקרים לרכישה.
באילו מדינות בארה"ב כדאי להשקיע?
ניתן למצוא ברשת האינטרנט מספר אתרים המציעים השוואות בין אזורים שונים לאורכה ורוחבה של המדינה.
ישנם מספר דגשים שעליכם כמשקיעים לשים לב ולתת את הדעת אודות הבחירה באזור שמתאים לכם:
- מהו שכר הדירה הצפוי לכם בכל אזור.
- האם באזור קיים ביקוש גבוה לשכירויות ובו מעט נכסים פנויים. ניתן לאפיין אזורים אלו בהם יש תכנון עתידי של פיתוח צירי תחבורה מרכזיים, מרכזי קניות ואף מקומות הנמצאים בסמוך למוסדות להשכלה גבוהה ובתי חולים.
- בדקו את רמת האטבלה והמצב הסוציו אקונומי של האזור. שכונות המוגדרות כשכונות מצוקה נחשבות ברוב המקרים למקומות בעלות פוטנציאל נמוך בתחום הנדל"ן.
בדקו את המיסים והחוקים הייחודיים לכל אזור, הן ברמה המדינתית והן ברמה המוניציפאלית.
